八、休闲农业小白入门之建设篇: 怎么循序渐进建好一个休闲 ... ...

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八、休闲农业小白入门之建设篇: 怎么循序渐进建好一个休闲 ... ...

一个园区,规划出来后,就是施工建设。在整个园区的投入中,建设成本也占据了总成本的相当大一部分,更有甚者,甚至变成了投资和经营的无底洞 。现在有不少农庄在建设过程中,做着做着,发现资金量不足以支撑项目的建设,所谓“设计有一定,投入无止步”,最终导致资金链断裂或形成烂尾农庄的严重后果, “出师未捷身先死”,还没怎么正式开业呢,就折戟沉沙“死在了半路上”。所以,建设应该引起庄主的足够重视,甩手交给施工队可不行。

怎么建设农庄更省力省钱?怎么让建设为农庄省钱、加分,而非沦落为投资负担?

一、休闲农业和乡村旅游园区的建设,包括哪些内容?

1、根据项目布局和功能分区,设计好相应的配套设施、灌溉水,给排水、道路、电力、交通、智慧园区、广播音乐、通暖通气、停车位,监控消防、场地平整、垃圾回收、园区三通一平等基础性设施及公厕(可以申请当地旅游局补贴)等服务配套设施。基础公共设施的目标:完备,安全,舒适,方便。

2、整体景观和农业生产的建设。

3、其他各功能分区服务馆所建筑的建设。

4、各个具体体验项目和游戏娱乐设施的建设。

二、规划和建设的误区

其实这些建设的误区和隐患往往在规划时就埋下了,所以我们要把规划和建设连在一起说。休闲农业和乡村旅游的建设上,有3大忌。

1、 忌没有规划做建设。没有顶层设计做建设。

有的庄主,没有规划,甚至没有草图,脑袋一热,干起来再说,想到哪是哪,干到哪是哪。结果是园区建着建着就变成了来来回回翻大饼,一遍遍地返工,还达不到效果。

2、忌大手笔:大兴土木,大拆大建,贪大求“古”。

我们在规划部分说过,因为规划上一味地求“多”求“大”,导致建设上不懂因地制宜,大动土方,破坏生态。有些农庄为了造景做出所谓的大创意,在建设时,挖山、毁林、推岭、挖塘,追求“彻底整容式”大变,跟原来面貌反差越大越“成功”。

这种大兴土木、大拆大建之风,环保风险大,投资风险大。前些年有不少想做采摘园的庄主,喜欢用挖土机上山,修筑梯田,将山地翻个底朝天,里层的死黄泥都翻到了栽培层,结果破坏环境,造成了水土流失。而且不幸的是,果树栽上后基本不长,杂草都不生!

还有一个,盲目追求高大上,贪大求“古”。 大建别墅和亭台楼阁、大规模度假村,休闲农业变成豪华农业。一个大门就要几十万,甚至上百万。胡乱“拆旧建新”,建几条假古街,造几座仿古楼,甚至用假古董破坏真古董,毁掉珍贵的文物;盲目生搬硬套地模仿别人的旅游项目,开办几个娱乐场所;建几座庙宇,塑几尊菩萨。

有句话说,“生态资源、风景名胜、文物古迹都是不可再生的资源,生态资源遭到破坏,人类生存环境就会恶化;风景名胜受到破坏,观赏价值就大打折扣;文物古迹遇到破坏,人文价值就荡然无存。生态资源和人文资源是发展旅游的基础,一旦破坏,旅游经济也成了无源之水、无本之木。”

3、忌试图一步到位、一口吃成个胖子。

不少转型过来的新农人,财大气粗,常常上来就是一掷千金,建设上追求一步到位,一劳永逸。住宿、餐饮、娱乐一条龙;结果发现越投越不够,把资金大量投在无效益的固定资产上,而且规模过大而客流量无法达到预期目标,投资真正变成了无底洞!不少农庄因此而导致破产关门。

三、怎样建设?

(一)园区建设的原则

1、以主题为需要,以客户为出发点,以营收为参照,参考成本,可洋可土、可繁可简。

主题必需的,打造主导产品所需要的,就多投。与主题无关的,或者是关系不大的,就不投或少投。成本范围内,客户喜欢洋气的,就做洋气的;客户喜欢土气的,就做土味的。可洋可土、可繁可简。不要先入为主,没有一定之规。

农庄的每一笔投资,都应该产生良好的效益:除了生态效益、景观效益外,有经济效益更好。如果不能带来积极的效益,建议少投或不投。

2、轻硬件,重软件;轻装修,重装饰;减少固定资产投资。

前期投入中,一家园区最花钱的往往是基础设施建设和环境,我们常常见到有人选了一个生地,1000万投入进去之后发现,还没法开园。

当然,基础设施建设和环境方面做得好,通常会给游客留下不错的印象。但是,一定要建宽阔平坦的柏油马路,盖美轮美奂的花园洋房,买昂贵的花盆,修价值几百万的门楼,才能凸显出园区的高大上吗?未必。游客到你这里来,是到乡村原野来的,不是逛城市公园来的。如果你园区这些东西,和城里公园大同小异,客户有什么必要,特意花几个小时的往返时间,专门过来体验这些东西呢?

恰恰相反,大多数游客可能奔着乡村、乡味、乡情来的。

这里头的关键,是一定要减少固定资产投资,关键是要减少那些无法带来直接经济效益的基础设施建设。其实这些东西真没有必要如此高大上的配置,无法得到相应的回报,不如把这些钱用在其他更需要的地方。仅一个门楼就花了80万乃至数百万,8棵大树花了60万,买个大石头花30万,业内这样的例子我们经常听说!

其实,你不一定非得要建这种的:

完全可以建成这种的:

再一个简单的例子,比起一个高档水泥地的停车场来,一个简易碎石甚至砂石铺成的停车场也可以达到停车的目的,但投资额度差别很大,而且简易停车场在后期还可以根据需要进行改建。更何况,高档水泥地的停车场还容易违反土地政策。

所以我们一再建议:农庄建设忌大拆大建,宜合理改造:多用软件,少用硬件;多用装饰,少用装修(如家庭装修一样),这样既贴近自然,也能节省很大成本。

3、用生态方法做建设。

用生态方法做建设,包括:

一是做地形时尽量依现有地形适度改造,弯弯的小河没有必要去改成笔直的小河,起伏的地形也不必改成一马平川,切忌大拆大建,劈山填塘。

景观和农业生产区的建设上,也尽量用生态方法来建设。尽量保持自然景观的特点,重视植物造景,发挥生态作用,

二是要尽量节约土地,选择能源和材料时,尽量减少使用、重复使用、循环使用以及用可再生资源替代不可再生资源等,减少排放和妥善处理有害废弃物(包括固体垃圾、污水、有害气体),减少光污染、声污染等。如建房时,多使用竹子、木材、本地石材等材料。那些树屋、木屋、竹屋、石头房子、洞穴房子,乃至可以采用集装箱房屋、一次成型整体房屋等,都会让游客眼前一亮。

三是除了主道可以用水泥沥青把路面覆盖外,支道和园路则可以利用当地的砂子、石头、石板铺设,还可以在现有草坪内铺设细沙,打造草坪沙滩路,游客可以赤脚在里边行走,体验亲密接触大自然,放松身心的乐趣。

用生态方式搞建设,往往更受都市游客欢迎,更省钱。

4、平台化思维找合作。

在建设期,可以引进项目或资金进行合作建设,实现合作共赢。如拓展训练基地只需要提供场地,合作者可以提供设施器材和运营人员,共同经营,互惠互利,这就有效地减少了固定资产投资,降低了后期的人员维护和运营成本,也降低了投资风险。

同理,对非核心业务部分,比如茶工坊、康养护理中心、陶艺吧、木工坊等,可以利用平台化合作的方式完成。

业务火了、游客多了,建设内容有限,接待能力受限。怎么办?和周边果园、农庄乃至民宿等老板合作,游客共享,资源共享,收益共享。

(二)各区域怎么建设?

1、基础配套设施。

根据项目布局和功能分区,设计好相应的配套设施、灌溉水,给水排水、道路、电力、交通、智慧园区、广播音乐、通暖通气、停车位,监控消防、场地平整、垃圾回收、园区三通一平等基础性设施及公厕(可以申请当地旅游局补贴)等服务配套设施。包括建设生活污水处理池,实现生活污水和厕所污水分类分离处理。当然,对很多发达地区的项目,比如农家乐,中小型农庄,民宿等的配套设施,大部分问题都能通过统一的农村市政公用设施解决了。

2、园区景观的建设。

景观也尽量用生态方法来建设,打造自然景观,田园景观。这里头的关键,是发挥好植物的作用。用植物来营造景观有3个原则:

(1)统一的原则:都是主题的组成部分,凸显主题而又有变化,树形色彩、线条、质地及比例都要有一定的差异和变化。

(2)自然和因地制宜的原则:如果本身自然条件好,尽量保持,尽量不要多动土,少人工建筑:其实植物比起亭台楼阁、假山、雕塑、喷泉,既省钱又管用得多。如果充分利用好自然、农业资源和地形条件,将自然景观与人文景观完美融合在一起。如果自然条件不好,可借助于园林和景观设计的理念,用农作物和苗木花卉,甚至是当地的废弃建筑材料来造景。

植物上,应尽量提倡应用乡土树种,控制南树北移,北树南移,最好经栽培试验后再应用,较为保险。

(3)层次感加适度的多样性:要有观赏的层次感和差异化,风格分明。如童山秃秃,无景可言,只有披上了绿装,才有山林之美。一泓湖面,单调无奇,只有水畔结合植物的姿态,色彩来组景,才显得多姿多彩。

譬如,有业内专家建议,北方乡村旅游秋冬凋零,貌似无景可赏,就可以种银杏、枫树,后续照理比较简单,而且景观有层次感,丰富常年及冬季山谷立体化景观,又能大幅提升未来价值收入。

景观建设上,除了以上3点原则外,还提供2个行之有效的小方法:

英国园林设计师提出,“没有量就没有美”,要成片成林营造植物景观,形成视觉冲击力。我们可以根据景区规模、主题和成本适当借鉴。

专家建议,可以用种植生态绿篱的形式代替水泥或砖石围墙,比如,一条1.8米宽,不超过8米长的绿篱。从适合当地环境的乔木、高大的灌木和中小型灌木中,各选一两种,种植密集灌木丛和树木结合的生态绿篱笆,再种上一些三叶草、苜蓿、紫云英等草本植物,像羽扇豆这样的固氮植物,可以为其他植物或微生物提供养分,同时增添美感。再结合黑莓、刺柏、紫叶小檗、黑刺李、酸枣、荆条等多刺或不可食的动物障碍植物,形成难以穿越的生态屏障。

3、农业生产区的建设。

(1)因地制宜,和景观相结合。

农业生产区的建设可以和景观联系在一起。在首先满足生产要求的前提下,考虑到生产效益和观赏美的结合,将让你的园区脱颖而出。很多时候,运用好农业生产景观,就是最好的景观!

(2)和地形地势相结合,减少后续工作量。

比如种果园,在坡度不大的山地,完全可以顺坡而下地进行起垄栽培,既减少工作量,又避免了生态破坏,果树根系在耕作层生长,容易长得更好。

业内人士提醒,农业生产必备三设施:灌溉循环池(初次可用地下水),小水泵,小电泵。

(3)露地种植,做好防护林,收到越冬防护效果降低成本。

设施种植:可延长品种的货架期,达到周年供应的目的,使人们随时吃到错季食品。缺点是需要设施建设、投资较高,而且生产出来的食品,口味淡,不如露地的风味好。

露地种植的农作物:随季节生长,口味好,有自然风味。缺点是供应时间短,受自然气候影响大。尤其是在北方露地地种植时,如何降低越冬防护成本、并能达到一劳永逸的防护效果?

过来人和专家建议,用树木形成防护林。如果能边种植边栽树,在园区周围和种植黑松、侧柏、银杏、枫树等,形成纵横交错的防护林网,再结合一些灌木和苗木,就能有效实现越冬防护效果,而且降低成本,农作物还能长得更好。

4、经营馆所及服务设施、体验项目设施的建设。

为了经营园区,做好游客接待和服务,就需要建设房屋馆所。尽量做到轻装修,重装饰,可以大幅节约成本。

这里头还涉及到让很多经营者头疼建设用地的问题。因为建设用地不好拿,拿了就赚了。比起建设用地的价值来,各种馆所和建筑设施的建设成本是一小部分。

没有建设用地,又需要为游客提供经营服务,满足游客吃住玩的需要,怎么办?提供3个方法:

可以用改造老旧房(如农村闲置房屋、宅基地)代替建新房,用可移动设施(如巧用不破坏耕地的帐篷、房车等)代替固定馆所,用室外自然设施代替室内人工设施。

运用以上3个方法,很多时候,经营者完全不需要有任何房子或建筑,就可以充分结合乡野环境,通过视觉、听觉、触觉、味觉,为游客提供各类体验式服务,让游客体验“蝉噪林愈静,鸟鸣山更幽”的自然魅力,也无形中加深游客对园区个性化服务、氛围的体验和感受。

比如山野林地,在不破坏林木,不改变林地性质的情况下,不用太大的建设成本,就可以开展林下养殖、小动物体验、森林穿越、森林迷宫、滑索、独木桥、爬网、树屋、森林野营地、射箭,以及空中抓杠、高空断桥、户外拓展等一系列休闲和活动体验项目。

四、农庄怎样分期建设?

前面说过,园区开发建设是一个长期的过程,尤其是大中型园区,不建议一步到位。要注重投资顺序,规划项目与实际资金相符,把资金核算好,按整体规划,分步实施、应该边建边营业,分阶段滚动发展,逐步完善建设,最终实现园区的建设目标。以免一旦没有后续资金跟上,导致破产关门。

那么,该怎样分期分批建设呢?哪些可以先建?哪些可以后建?休闲农业园区通常的正确顺序往往是:根据市场和主题需要,先是种什么、养什么,然后是加工什么,再后是让游客体验什么。所以,我们建议,先从农业和环境、基础设施着手。

1、先做环境,搞好生态。

休闲农业是“生态、生活、生产”融合的产业,首先要做好生态,把环境整治好,以满足游客养眼的需求、生产的需求。因此那些基本的土壤水系、花草树木景观等要先做。因为生态环境的打造、土壤的改善非一日之功,不是可以短期完成的,花草树木需要较长的时间才能出效果。

2、布局农业,从选种开始。

农业提供餐饮食材、销售产品及产业支撑,提供了活动和项目体验的素材和场景。所以生态环境和土壤改善后,要从农业这个基础做起,以免园区搞成“无米之炊”。

怎么从农业着手?

做农业生产,布局先行,起初要根据主题选择好对应的品种,控制好种植、养殖的种类与规模。初期品种不宜过多,切不可一次性把生产项目全上马,导致人员、技术、设施等难以跟上。后期可以根据市场以及农庄经营状况及时调整。

具体怎么做好农业?分别是选种子、土壤改良和修复、种养和病虫害防治。我们会在下一章详细和大家分享。

3、 在文旅部分,先整体后局部,先核心后附属,先主业后延伸。

(1)整个园区前期的整体格局,包括道路,水电管网、停车场、厕所、接待中心等基础配套设施和主干道,最好要一次性建好。其他附属配套和辅路可以后建;可以留白。

(2)核心区的基础设施可以先建,非核心区的基础设施,可以后建。

(3)符合主题定位、打造主导产品所需要的设施和项目先建。如亲子农庄当然先上亲子活动项目;运动主题农庄则上球类运动、水上运动等项目。延伸产品、延伸项目可以视情况后建。

(4)能尽快产生现金流、来钱快的经营项目先建。投资较大、赚钱又比较滞后的经营项目后建或合建。

比如,餐饮优先建设。民以食为天,农庄一定要满足游客的胃!做好餐饮,就能天天有现金流,这样的钱要先赚!许多农庄,优先开发现金流快的餐饮中心;开始可以只做60%的规划接待量,如最终规划接待能力是40桌,那么先按24桌的规模去做。以后再根据营业状况决定扩建。

住宿后上,控制规模。住宿虽是农庄不可或缺的组成部分,但却是不用着急的部分。一般一个农庄的成熟需要1-2年。不要指望前期客人会把房间住满。而客房的建设往往是最费钱的,因此也可以按照40%的规划接待能力进行建设。如最终住宿接待能力是100人,那么先建能满足40人住宿的客房就行了。即使有时候客人稍多,也可以采用帐篷等临时性住宿来解决。等人气真的做起来后,再增加客房也很容易。也可以和附近的农家乐或乡间民宿合作,这样就既能提供服务,又省下了建设费用。

4、休闲娱乐配套,先易后难。

除了满足游客的吃住外,通常还得考虑游客如何玩。休闲娱乐配套的项目太多了,棋牌、KTV、球类运动、水上运动、拓展活动、亲子活动等等,不一而足。那么,该先上哪些项目呢?

一是如前面所说,要根据主题定位和特色优选符合主题的项目。费钱而又与主题关系不大的项目、尽量缓上、不上。

二是优先上普适性活动项目,如棋牌、KTV、会议室等通用项目。

三是花钱少,不需要养人的项目,如各种拓展活动、创意活动等等,更多源自人的创意,不要太多费钱购买设备设施,可以先上。

注意:在娱乐配套设施上,还要考虑后期的维护费用。有的娱乐项目,前期投资建设可能没多少,后期的养人和维护费用,可能比前期的一次性建设更大。

这样,第一期经营赚钱后,再根据客源情况决定后续的建设项目,滚动发展,确保能有后续资金做活农庄,逐步做大做强,以免建设沦为园区投资的“无底洞”!(源自《休闲农业和乡村旅游小白入门》一书,谷风出品)

发布于 2023-01-17 20:22

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