近期7条房地产政策梳理及点评

1 住建部：严管城市经营性自建房5月1日，住建部在长沙召开视频会议，对经营性自建房工作提出了新的要求。此次政策对于城中村等住房建设会产生新的影响。1、政策要点此次会议的召开，和长沙居民自建房倒塌事故有关。4月29日，长沙发生了自建房倒塌事故，公安机关迅速成立专案组对该事故立案侦查。此次事件涉及多个问题。1）此类自建房违建现象突出，在高校周边数量较多，很多都是商住两用的。2）此次倒塌的自建房，在2012年建为6层，后加建到了8层，承租户对房屋有不同程度的结构改变。3）湖南相关工程检测公司对于此类自建房家庭旅馆进行了房屋安全鉴定，但出具了虚假的房屋安全鉴定报告。此次住建部视频会议，明确了房屋市政工程安全生产的要求，提及两方面规范。1）对城市自建房进行摸底和研判，对存在严重安全隐患的经营性自建房要求立即停业。2）加快完善房屋建筑安全管理各项制度，包括房屋体检制度、房屋养老金制度、房屋质量保险制度等内容。2、政策意义此次住建部会议，是继此前城市燃气管道老化改造政策后的第二个应急管理政策，其对于城市自建房的管理会有较大的影响。过去自建房的管控更多是在农村宅基地上，而这几年城市自建房的管理也变得更加迫切。虽然从房产属性上看，其不属于城市国有建设用地相关住房的概念，但鉴于其在城市房地产领域中的比重和影响，尤其是在城中村、城市老旧商圈中的影响，此类城市自建房的管理也确实应加快提上日程。预计后续在各地商圈改造、老旧小区改造等过程中，对于此类自建房的管理和规范也会强化。对于相关涉及自建房经营的个人和企业来说，也需要重视此类政策，合规操作，注意质量管控。同时也要求各地住房部门把此类特色的房产纳入到城市房产管控体系中，真正促进城市房产和城市管理的健康发展。2 岳阳：首提项目资金监管概念5月1日，岳阳发布《关于进一步促进岳阳市城区房地产市场平稳健康发展的若干措施（试行）》。此次政策首次提出“房地产项目资金监管”的概念，值得行业的学习和关注。1、政策要点在政策第十四条中，岳阳明确，优化房地产项目资金监管。将项目预售资金、开发贷款、个人购房按揭贷款等全部纳入项目资金监管范畴，实行三方监管，确保相关资金用于项目开发建设。开发企业可暂缓储存房地产开发项目资本金，实现销售收入后在资金监管账户上留足项目资本金。存量项目资本金可提前一个节点申请解控。从这里可以看出政策两大创新。第一、岳阳首次跳出传统的预售资金监管的概念，明确了“项目资金监管”的概念，属于考虑更为全面的做法，值得肯定。其把预售资金、开发贷款和按揭贷款等都统一纳入到第三方监管账户，具有非常好的导向。第二、对于项目资本金，政策明确可以暂缓缴纳，同时也可以提前申请解控。此类操作客观上可以减少房企缴纳资本金的压力，类似资金领域也可以获得减负的效应。2、政策意义此次岳阳的政策比较全面，政策一共有15条内容，覆盖了降低房企拿地成本、降低房企开工成本、积极对商业地产去库存、降低购房者购房成本等内容，属于比较全面和细致的稳定房地产政策的版本。同时，岳阳此次政策也从新的角度去降低房企和购房者的成本，包括提及了房贷抵扣个税、房企资本金缴纳要求降低等，实际上真正从供求两端进行了减负。岳阳此次政策，势必对后续房地产市场产生积极的作用。尤其是资本金缴纳方面的减负政策，值得全国其他城市的学习。目前各地的焦点在于预售许可资金监管政策方面，但这确实还不够，需要全方位去了解房企的诉求，真正给房企资金面进行降负。后续其他城市在出台新政策的时候，也需要关注此类内容。3 连云港：在信用评定方面优化营商环境5月1日，连云港正式实施《关于促进连云港市房地产市场健康稳定发展的通知》。此次政策虽然只有短短的六条内容，但是比较务实和清晰，是典型的抵御疫情冲击、优化营商环境的政策版本。1、政策要点此次政策有多个条文涉及对房企营商环境的改善。1）拿地方面，过去竞拍保证金的比例为50％且有繁琐的分类管控要求，此次进行统一，全部按20％的标准进行。2）预售方面，对于高端物业来说，过去需要每次按3万方的标准申请预售许可证，而现在全部统一为按楼栋的标准进行审批。3）信用方面，此次扩大了A类信用房企的覆盖面，此类房企后续就可以享受A类信用房企在预售和预售资金方面的优惠政策。4）预售资金方面，此次明确了担保政策，类似政策或和银行保函等功能类似，客观上有助于减少预售资金的沉淀，促进资金的加快循环。2、政策意义此次连云港政策条文清晰和简洁，是比较务实、容易消化、效果明显的政策。政策明确要消除疫情所带来的负面影响，客观上都有助于促进房企营商环境的改善。此次连云港政策虽然只有6条内容，但是至少有4条是和降低房企经营成本等直接挂钩的。类似政策具有非常好的导向。当前各地实际上在降低房企成本方面也在积极探索。随着此类政策的释放，客观上确实可以降低房企经营成本，能够提振房企拿地、新开工、预售和交付等方面的积极性，对于促进房地产市场的健康发展具有积极的作用。4 梅州：优化特殊房产的信贷政策5月1日，梅州发布《促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》。此次政策在金融政策优化、房企资金压力减少等方面有相关表述，有助于促进房地产市场的平稳健康发展。1、对预售证过期的房产优化房贷政策此次梅州在公积金等贷款政策方面进行了放松，同时对一些特殊领域的贷款工作给予了进一步放松的指示。政策明确，优化调整预售证过期房源贷款申请流程。政策明确，对于此类房源只要有合同和确权证就可以先申请贷款，在有不动产权证和办理好抵押登记后就可以放款。此类规定也是当前房贷政策放松的重要体现。至少说明，当前对于一些特殊的房地产交易或房产类型，贷款方面也需要灵活变通，以促进此类特殊房产房贷方面获得各类支持。2、延长住宅专项维修资金的缴纳时限此次政策明确，延长住宅专项维修资金缴纳时限，在办理商品房现售备案时，企业作出书面有条件的承诺后，其可以延迟6个月缴纳住宅专项维修资金。此类规定，有助于房企进一步降低资金的压力，是房企减负的又一体现。类似规定，和此前预售资金用保函代替、项目资本金缓缴等一样，都可以认为是当前对于房企资金面进行放松、降压、减负的体现，具有非常务实的效果。这也可以认为，当前在降低房企资金成本方面，政策更加宽松、更加全面，确实可以促进房企资金压力的进一步改善和缓解。5 无锡：二手房增值税落实“5改2”5月1日，无锡发布《关于调整个人住房转让增值税免征年限的通知》。此次政策明确了增值税政策“5改2”内容，是沈阳后的第二个调整此类政策的城市。1、政策要点此次政策明确，为保持房地产市场平稳健康发展，经研究，市区个人住房转让增值税免征年限按国家规定执行，由5年调整为2年。此类政策和此前沈阳一样，即过去增值税的免征年限为5年，而现在调整为2年。追溯过去的政策，2022年8月，无锡发文规定，市区（不含棚户区改造重点地区）个人住房满2年不满5年转让，需要缴纳增值税，满5年可免征。换句话说，当前无锡废除了2022年的既有政策规定，客观上有助于此类二手房交易税费成本的降低。2、政策意义此次无锡政策具有积极意义，其既说明对于增值税政策做出了调整，也说明当前政策环境和2022年是有明显和本质差异的。从增值税的政策内容看，后续持有3-5年的房产，则可以不受增值税政策的约束，自然降低了交易成本。而从政策的变化看，其也相当于对2022年政策进行了调整和纠偏，说明当前房地产面临的压力和2022年是截然相反的。从全国城市看，2022年期间包括沈阳、深圳、成都和无锡都曾经出台过增值税“2改5”政策。换而言之，此次无锡政策说明，其他城市后续调整此类政策的可能性比较大，客观上也是为了更好盘活二手房市场，促进二手房市场的流通和活跃。6 赣州：“70岁也可申请房贷”受关注5月1日，赣州房地产消费季活动举行。此次活动中“购房者年龄放宽至70周岁”的观点受到大家的热议，客观看待此类政策也非常有必要。1、政策要点此次会议上相关商业银行个贷经理表示，银行将向购房者郑重承诺五点内容。一是全辖所有机构自5月1日起首套房贷利率下调至5.2％，二套房利率下调至5.35％；二是购房者年龄放宽至70周岁；三是将首付比例调至国家政策规定最低比例；四是将二手房房龄调至最长35年；五是切实提高服务质量和效率，并承诺贷款手续齐全后三个工作日内放款。从这里可以看出，实际上有两个规定和过去银行的主流操作略有不同，即购房者年龄放宽至70周岁、二手房房龄调至最长35年。这有两点需要说明。第一、此类规定是具体银行的规定，和具体银行的贷款政策有关，并不能和城市的贷款政策完全划等号。第二、此类政策出发点是很好的，至少说明贷款方面有“能贷则贷”的导向，说明发放贷款的能力是非常充足的。2、政策意义此次政策的出台，引起了市场上的讨论，尤其是关于“购房者年龄放宽至70岁”的说法，引起了热议和争议。当然，就近期房地产贷款政策的大方向看，对于贷款方面的工作，其实总体上还是处于贷款更趋于积极、额度更为充足、银行主动推销贷款等特征，所以对于购房者或贷款者的年龄限制减少、审核的要求减少，也还是符合预期的。从银行角度看，无论政策如何变，关键也还是要确保贷款方面做好基本的风险把控。当前若是银行自身对于风险把控工作是到位的，那么类似年龄的放宽，本身也是银行商业行为，倒不至于有太多的问题。在实际过程中，要防范房企和中介的炒作，或者违规把一些没有房贷偿还能力的购房者拉入到房贷申请的行列中，即还贷能力的评估依然需要做好工作。7 一行两会：明确8个领域的金融政策方向5月4日，一行两会等在官网上发布了近期专题会议精神，进一步研究了金融支持经济的相关政策。此次密集发文涉及房地产至少8个领域的政策表述。1、各部门的会议内容五一假期前后，包括央行、银保监会、证监会和深交所都对房地产有明确的表态和发文。1）央行：执行好房地产金融审慎管理制度，及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求。2）银保监会：加强“新市民”金融服务，支持“新市民”在城镇创业就业、购房安居、教育培训、医疗养老等方面的金融需求。要督促银行保险机构坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，因城施策落实好差别化住房信贷政策，支持首套和改善性住房需求，灵活调整受疫情影响人群个人住房贷款还款计划。要区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序。要按照市场化、法治化原则，做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。3）证监会：积极支持房地产企业债券融资，研究拓宽基础设施REITs试点范围。4）深交所：支持房地产企业合理融资需求。支持房企正常融资活动，允许优质房企进一步拓宽债券募集资金用途，鼓励优质房企发行公司债券兼并收购出险房企项目，促进房地产行业平稳健康发展。2、政策意义此次一行两会一所的政策，是基于近期中央和国务院的会议精神而提出的，充分体现了相关部门近期继续在金融方面发力、创新和谋发展的导向。从政策内容看，主要涉及到房地产信贷政策的优化、新市民住房金融的支持、刚需和改善型购房需求的支持、个人房贷还款计划的调整、房企和项目风险的甄别、房企融资工作的支持、出险资产收并购业务的支持、房地产REITs创新等8个主要内容，应该说比较系统和全面地对近期房地产市场中的金融需求给予了总结，进而有助于5月份及以后金融政策的更好推进。此类政策对于房企端、购房端、金融投资端等都有启发，其也意味着近期会有各类新的政策和支持内容，对于房地产市场的环境进一步改善等有积极作用，也有助于对近期房地产市场的风险做进一步的防范。本文源自易居研究院