一条房地产微观政策,为何上升至政治局会议的高度?

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一条房地产微观政策,为何上升至政治局会议的高度?

读懂中国楼市

五一长假前(4月29日),中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势和经济工作。

这是一次处于特殊历史时刻,极不寻常的政治局会议。

这次特别的会议强调:疫情要防住、经济要稳住、发展要安全。

“稳经济”成为当前工作重要任务,其中特别将受到普遍关注的房地产市场列入“管控重点风险”。

值得注意的是,会议还特别提及了一条房地产市场的微观政策——商品房预售资金监管。

商品房预售资金监管,一条技术性的微观政策,为何得到如此重视?为何上升到了政治局会议的高度?

01

一次不寻常的会议

4月29日的政治局会议,是在极不寻常、特殊的历史时刻召开的。

这一背景,在会议公告中已经非常明确:

“新冠肺炎疫情和乌克兰危机导致风险挑战增多,我国经济发展环境的复杂性、严峻性、不确定性上升,稳增长、稳就业、稳物价面临新的挑战。”

会议第二天公布了反映经济活跃度的4月中国制造业采购经理指数(PMI)为47.4%,低于荣枯线,与3月份相比降低了2.1个百分点,同时创下了两年新低,经济形势严峻。

同时,此次会议的发稿时间也很不寻常。按照以往的情况,政治局会议的发稿时间一般都在当天的傍晚,但根据新华网官网信息,本次会议发稿时间是13点08分。

4月29日是五一长假前A股的最后一个交易日,政治局会议新闻一出,A股瞬间大涨,上证指数从当日上午收盘时2986点涨至当日收盘3047点,一举收复3000点大关。

截至4月29日收盘,上证指数上涨2.41%,深证成指上涨3.69%,创业板指上涨4.11%,这是多日来A股一次久违的大涨。

图源:东方财富网

此次会议以“稳经济”为主线,包括稳股市、稳楼市、稳汇率,当然最重要的是守住不发生系统性风险底线。

特殊历史时刻,提到稳经济,人们就会特别关注房地产市场政策。

会议也确实把房地产市场列为“管控重点风险”,房地产市场的政策表述,紧跟在“守住不发生系统性风险底线”之后。

02

商品房预售资金监管,不寻常的高度

4月29日的政治局会议,关于房地产市场的表述,除了依旧提及“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”以外,还特别强调了“支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管”。

这次最高层会议,对房地产市场透露了两个方面的政策取向:

1、在当前这个特殊的严峻时刻,各地从实际出发,因城施策制定政策。

尤其是,只要是自住的,不管是刚性住房需求,还是改善性住房需求,政策都可以“支持”。

2、最引人注目的是,把“商品房预售资金监管”列入了会议讨论的内容。

商品房预售资金监管,只是房地产金融政策中的一条技术性的微观政策。

理论上,这样的政策细节,如能上央行或住建部的会议已经足矣,而这次竟然上升到了政治局会议的高度。

可见,商品房预售资金监管这一事情,已经成为当前稳定房地产市场的当务之急和重中之重。

03

为何如此重视商品房预售资金监管?

两个多月前,市场上就有传闻,全国性的商品房预售资金监督管理办法已于近日制定出台。

根据当时媒体报道,该管理办法明确,预售资金额度监管为“重点额度监管”。

管理办法明确了预售资金监管的基本标准。对监管资金监管额度、交纳范围、取用条件等进行了明确,将改变原有各地对商品房预售资金监管责任不清的情况。

同时,管理办法在继续强调加强预售资金账户管理的同时,进一步提升了预售资金使用的灵活性。当账户内资金达到监管额度后,超出额度的资金可以由房企提取自由使用。

事实上,早在1994年出台的《城市商品房预售管理办法》(2001年和2004年两次修订),曾对预售资金监管做出原则性规定,即“商品房预售款监管的具体办法,由房地产管理部门制定”,但并无全国统一的规定。

2022年以来,部分房地产企业陷入流动性危机,部分地方政府和银行联合从紧了商品房预售资金监管。

比如,浙江某些城市,对于商品房预售资金的监管,除了项目的贷款本金和利息以外,监管额度甚至要求达到工程造价的1.3倍。

项目的资金监管固然非常必要,有效监管可以防止房地产企业任意抽走项目的资金,保障购房者的合法权益,避免楼盘烂尾情况的发生。

但过度的资金监管,却加剧了房地产企业的流动性困难。

特别是,部分刚刚步入流动性危机的房地产企业,可能从整个企业的全盘衡量,还能够盘活和自救,但是由于严格的资金监管反而加速企业陷入困境。

如同一个人,总的血液量是够的,但是每个脏器之间相互阻隔,血液不能顺畅流动,只要有一个脏器缺血坏死,人也就死了。

今年以来,已经有为数不少的房地产企业陷入流动性危机,但和某些特大房企不同的是,这些房企还在努力自救,其中相当一部分还存在着自救成功的可能。

此次将“优化商品房预售资金监管”上升至政治局会议的高度,正是针对当前房地产市场,特别是部分房企陷入流动性危机的严峻形势。

如果商品房预售资金监管能够优化,这将使此前部分地方预售资金管理执行过于严格的情况得到纠偏,也将改善房地产市场基本面。

也有利于那些刚刚陷入流动性危机,但还有自救能力的企业快速自救,或许可以避免更大的系统性危机的发生。

当然,房地产市场是否能整体复苏,取决于包括房贷利率的降低、首付比例的降低、交易税费的优惠、购房资格门槛的降低等等一系列政策的进一步释放,更取决于疫情的防控,社会各阶层和各行各业对未来经济社会发展和个人家庭预期的改善。

发布于 2023-02-01 16:48

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