“营改增”后地税机关代征哪些增值税？

《财政部、国家税务总局关于全面推进营业税改征增值税试点工作的通知》(财税[2016]36号)第五十一条规定，营业税改征的[/s2/]增值税由国家税务总局征收。国家税务总局暂委托地方税务局对纳税人取得的房地产和其他个人出租的房地产征收增值税。

那么，地方税务机关临时征收的“纳税人通过销售取得的不动产”和“其他个人出租的不动产”包括哪些项目？地方税务机关在实施征收时应该如何征收增值税？

一、地方税务机关的范围

(一)所有企业、行政单位、事业单位、部队、社会团体等单位、个体工商户和其他个人，出售其取得的房地产，暂由当地税务机关征收增值税。

房地产收购，包括直接购买、捐赠、投资、自建、偿还债务等多种形式的房地产收购，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。

可以看出，地方税务机关暂收的房产基本上是在房地产交易中心已经准备好，完成了初始登记和一般登记，重新上市交易的房产，俗称“二手房”。房地产开发企业销售自行开发的开发产品(商品房)。

(二)自然人个人出租的房屋、商品房等不动产，其增值税暂由当地税务机关征收。

二、出售房地产税的征收方法

(一)按照5%预征用，然后申报

1.一般纳税人出售2016年4月30日前取得的房地产(不含自建)，选择一般计税方式计税。

2.一般纳税人销售2016年5月1日后取得的房地产(不含自建)时，按照一般计税方法征税。

从事上述两项业务的纳税人，以总价和额外费用作为销售额计算应纳税额。在房地产所在地按照5%的预征收率预缴税款，然后向机构所在地主管税务机关申报纳税。

(二)申报前按5%预付货款

1.一般纳税人出售2016年4月30日前取得的房地产(不含自建)，选择适用简易计税方法。

2.小规模纳税人出售其获得的房地产(不含自建)(不含个体工商户购买的住房和其他个人出售的房地产)。

从事上述两项业务的纳税人，以取得的总价和额外费用减去该房地产原购买价格或取得该房地产时的价格后的余额作为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按上述计税方法在房地产所在地预缴税款，然后向机构所在地主管税务机关申报纳税。

(三)按5%的简易税率征收

其他个人出售所购(不含自建)房地产(不含所购住房)的，以所购总价及额外费用减去该房地产原购买价格或购买该房地产时的价格后的余额为销售金额，按照5%的征收率计算应纳税额。

(四)个人出售住房的免税

1.个人出售购买不满2年的房屋，按5%的税率全额缴纳增值税；个人购买房屋2年以上(含2年)对外销售的，免征增值税。以上政策适用于北京、上海、广州、深圳以外的地区。

2.个人出售购买不满2年的房屋，按5%的税率全额缴纳增值税；个人出售已购买2年以上(含2年)的非普通住房，销售收入与房屋购买价格的差额部分，按5%的税率缴纳增值税；个人购买普通住房2年以上(含2年)对外销售免征增值税。以上政策仅适用于北京、上海、广州、深圳。

三、个人出租房地产税的征收

(一)非住房出租:其他个人(不含个体工商户)出租其取得的房地产(不含住房)时，按照5%的征收率计算应纳税额。

(二)出租房屋:个人出租房屋，应按照征收率的5%减1.5%计算应纳税额。