权威解答营改增近期六方面热点问题！

一、征税范围

1.如何理解房地产租赁中的“收购”概念？

答:《国家税务总局关于发布的公告》(国家税务总局公告2016年第16号)第二条规定，本办法适用于纳税人出租其通过经营租赁取得的房地产。

被收购房地产包括以直接购买、接受捐赠、接受投资、自建、偿还债务等多种形式收购的房地产。

本办法不适用于提供道路交通服务的纳税人。

2.当铺的赎金收入应该缴纳增值税吗？如果需要缴纳，应该缴纳哪些税目？差别税收政策可以实行吗？

答:根据《财政部、国家税务总局关于开展营业税改征增值税试点工作的通知》(财税[2016]36号)，典当提供的服务为贷款服务，典当所得利息收入应缴纳增值税。

二、税率和征收率

1.营地增加了物业管理公司，同时还有房屋租赁业务。你能开一张租赁发票和一张物业服务费发票来区分不同的税率吗？

答:《财政部国家税务总局关于全面推进营业税改征增值税试点工作的通知》(财税[2016]36号)第三十九条规定，纳税人兼营销售商品、服务、无形资产或者不动产。适用不同税率或者征收率的，应当分别计算不同税率或者征收率的销售额；未单独核算的，从高适用税率。

所以可以按不同的税率发行。同一张发票可以开不同的税率。

2.物业公司代表开发商管理房屋租赁的，产权不属于物业公司。开具发票的税率是多少？

答:物业向承租人开具增值税发票的，应当按照房地产租赁适用税率开具增值税发票。一般纳税人适用税率为11%；小规模纳税人的适用税率为5%。

三.应纳税额的计算

1.营改增后，如果纳税人提供代理服务，是否有差别征税的规定？

答:是的。根据《财政部、国家税务总局关于推进营业税改征增值税试点工作的通知》(财税[2016]36号)附件2的规定，经纪代理服务的销售额为扣除委托方收取和支付的政府性基金或行政事业性收费后的余额。向委托方收取的政府性基金或行政性收费不得开具增值税专用发票。

2.如何理解2016年5月1日后纳税人收购的房地产分期抵扣进项税的“第二年”？是指自然年份吗？

答:不是自然年。根据《国家税务总局关于发布的公告》(国家税务总局公告2016年第15号)，取得抵扣凭证时当期销项税额扣除进项税额的60%；待抵扣进项税额的40%在取得抵扣凭证当月起第13个月从销项税额中抵扣。

3.营改增后旅行社提供旅游服务，机票在计算销售额时可以扣除吗？

答:是的。根据《财政部国家税务总局关于推进营业税改征增值税试点工作的通知》(财税〔2016〕36号)附件2，试点纳税人可以选择获得提供旅游服务的总价和额外费用，扣除旅游服务购买者支付给其他单位或个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、入场费、差旅费后的余额为销售额。

试点纳税人选择上述方法计算销售额收取和支付的上述费用，不得开具增值税专用发票，但可以开具普通发票。

4.房地产租赁企业预收账款后如何确定销售额？

答:增值税应在收到预售款当月计算缴纳，以取得的总价和额外费用作为销售额。

根据《财政部、国家税务总局关于全面推进营业税改征增值税试点工作的通知》(财税[2016]36号)附件1第三十七条规定，销售额是指纳税人在应税活动中取得的总价和额外费用，但财政部、国家税务总局另有规定的除外。

额外费用是指在价格之外收取的各种费用，但不包括以下项目:

(一)收取符合第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。

(二)以委托人名义开具发票代委托人收款。

根据第四十五条规定，纳税人以预付款方式提供建筑服务和租赁服务的，其纳税义务自收到预付款之日起发生。

5.老建设项目有什么过渡措施吗？

答:根据《财政部、国家税务总局关于全面推进营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)附件2，

1.对于一般纳税人为旧建设项目提供的建设服务，可以选择适用简易计税方法。旧建设项目是指:

(1)2016年4月30日前建筑施工许可证注明合同开工日期的建设项目；

(2)未取得建筑施工许可证，施工合同注明开工日期在2016年4月30日前的建设项目。

2.房地产开发企业的普通纳税人销售自行开发的旧房地产项目，可以选择适用简易计税方法，按5%的税率计税。

6.企业不仅有租金收入，还有销售商品和其他服务的收入。应交增值税应该如何计算？

答:如果企业为一般纳税人，根据《财政部国家税务总局关于全面推进营业税改征增值税试点工作的通知》(财税〔2016〕36号)附件1第三十九条的规定，纳税人兼营商品、服务、劳务、无形资产或不动产。适用不同税率或者征收率的，应当分别核算不同税率或者征收率的销售额；未单独核算的，从高适用税率。

如果企业是小规模纳税人，则应纳税行为适用简易计税方法。简易计税方法的应纳税额是指根据销售额和增值税税率计算的增值税。适用于小规模纳税人的增值税税率为3%。

7.营改增后有哪些增值税抵扣凭证？

答:根据《财政部、国家税务总局关于全面推进营业税改征增值税试点工作的通知》(财税[2016]36号)附件1，增值税抵扣凭证是指增值税专用发票、海关进口增值税完税凭证、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。

8.根据财税[2016]36号文件，“一般纳税人在2016年4月30日前出售其自建房地产时，可选择适用简易计税方法。”这里应该如何定义“4月30日前自建”？

答:4月30日前自建是指:

(1)2016年4月30日前建筑施工许可证注明合同开工日期的建设项目；

(2)未取得建筑施工许可证，施工合同注明开工日期在2016年4月30日前的建设项目。

9.餐饮企业采购食材，既有增值税专用发票，又有农产品采购发票。营改增后，能否按13%的税率用农产品收购发票或销售发票抵扣？还是必须纳入农产品进项税核定抵扣范围？

答:根据《北京市国家税务局、北京市财政局关于试行农产品增值税进项税额核定扣除办法的公告》(北京市国家税务局、北京市财政局公告2015年第17号)，我市使用农产品采购发票或销售发票抵扣进项税额的增值税一般纳税人纳入农产品增值税进项税额核定扣除试点范围。其所购农产品的增值税进项税额按照38号通知所附《农产品增值税进项税额核定扣除实施办法》(以下简称《实施办法》)执行

第四，税收优惠

1.营改后残疾人提供服务的营业税优惠能否继续适用？

答:根据《财政部、国家税务总局关于全面推进营业税改征增值税试点工作的通知》(财税[〔2016〕36号)附件3，残疾人为社会提供的服务免征增值税。

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1.分公司需要办理营改增手续吗？

答:不适用跨地区征收纳税人的企业，分支机构要办理营改增手续。

2.既有国税又有地税业务的企业，已经是一般纳税人，也有国税发票。营改增还需要办理手续吗？

答:目前营地改造不需要办理手续。

3.纳税人提供经营管理服务，与客户签订的合同是按季度收费。六月底收第二季度管理费应该怎么开票？全额开具国税发票还是按比例分别开具地税和国税票？

答:国税发票要全额开具。根据《财政部国家税务总局关于全面推进营业税改征增值税试点工作的通知》(财税[2016]36号)附件一第四十五条规定，增值税纳税义务和扣缴义务发生于:

(一)纳税人实施应税行为，收到销售款或者取得销售款申报凭证之日；如先开发票，应与发票同一天。销售款项的收款，是指纳税人在销售服务、无形资产和房地产期间或之后收到的款项。

取得销售货款凭证的日期，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定支付日期的，以服务和无形资产转移完成之日或者不动产所有权发生变动之日为准。

4.5月1日营改增全面实施后，作为纯地税纳税人，原有的开票设备还能使用吗？不会用怎么办？

答:原来的开票设备已经不能用了。需要去国税机关核实增值税发票，参加技术服务单位的免费税控操作培训，购买新的开票设备。同时，根据《关于增值税税控系统专用设备及技术维护费用抵扣增值税税收政策的通知》(财税[2012]15号)，增值税纳税人2011年12月1日以后首次缴纳的费用(包括单独售票机)，可以用购买增值税税控系统专用设备取得的增值税专用发票，在增值税应纳税额中全额抵扣(抵扣)。

5.房地产开发企业自行开发项目时，如何以开工时间、竣工时间或产权登记时间来判断是否为老项目？

答:以开工日期为准。根据《国家税务总局关于发布的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)，普通纳税人出售自行开发的旧房地产项目，可选择适用简易计税方法，按5%的税率计税。简单计税方法一经选择，36个月内不得改为一般计税方法。

旧房地产项目是指:

(1)2016年4月30日前建筑施工许可证注明合同开工日期的房地产项目；

(2)建筑施工许可证未注明合同开工日期或未取得建筑施工许可证施工合同开工日期在2016年4月30日前的建设工程。

6.连锁餐饮企业在北京不同地区都有分店。营改增后，可以申请由总行支付吗？

答:可以，纳税人可以通过主管税务机关提交汇总缴纳申请。

7.银行在签订三方协议时，一般以三证的信用码为标准，但存量户不更改国税中的税务登记号，则协议无法发送成功。企业应该如何应对？

答:纳税人先到国税机关办理三证合一手续，完成后再签订三方协议。

不及物动词发票管理

1.如果网上发票审批要求输入法人身份证号，且法人是外国人，如何输入身份证号？

回答:输入法人护照号。

2.物业费和水电费可以开增值税专用发票吗？

答:在租赁给其他个人的情况下，不能开具增值税专用发票。与公司经营有关的事项可以开具增值税专用发票。

3.自来水公司和供电局收的水电费，物业公司开什么发票？供水公司和供电局在公司代收并提交后开什么发票？

答:物业公司收取的水电费，增值税发票应按所售货物适用的税率开具。自来水公司、供电局可以给物业公司开具增值税专用发票。

4.已办理增值税票登记的普通纳税人手中的地税、营业税发票，本月能否继续开具？

答:2016年5月1日前，地税发票仍可使用。

5.营改增后，个人出租屋可以代地税开票吗？

答:是的。根据《国家税务总局关于印发的公告》(国家税务总局公告2016年第16号)，其他个人出租房地产，可以向房地产所在地税务机关申请开具增值税发票。

6.跨区县提供建筑服务的小规模纳税人可以在劳务场所开具增值税专用发票吗？

答:是的。根据国家税务总局发布的规定(2016年国家税务总局公告第17号)，小规模纳税人跨县(市、区)提供建设服务，不能自行开具增值税发票的，可以向建设服务所在地国家主管税务机关申请按照总价和超成本开具增值税发票。

7.上调后，旅游开票有哪些特殊规定？

答:根据《财政部国家税务总局关于全面推进营业税改征增值税试点工作的通知》(财税[〔2016〕36号)附件2的规定，试点纳税人可以选择获得提供旅游服务的全部价格和额外费用。向旅游服务购买者收取的扣除住宿费、餐饮费、交通费、签证费、入场费和支付给其他旅游企业的差旅费后的余额为

试点纳税人选择上述方法计算销售额收取和支付的上述费用，不得开具增值税专用发票，但可以开具普通发票。

8.出售自行开发房地产项目的普通纳税人，在营改增前已经申报营业税但未开具发票。营改增后有哪些处理措施？

答:根据《国家税务总局关于发布的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)，出售自行开发房地产项目的普通纳税人，在2016年4月30日前已收到营业税预缴款，并已向主管地方税务机关申报。不开具营业税发票的，可以开具普通增值税发票，但不得开具增值税专用发票。

9.营改增后，其他个人可以申请开具应税项目增值税专用发票吗？

答:根据《国家税务总局关于委托地方税务局代征和开具增值税专用发票的通知》(国税发〔2016〕145号)，如果其他个人出售所取得的房地产和租赁房地产，且购买人或承租人不属于其他个人，纳税人缴纳增值税后可向地方税务局申请开具增值税专用发票。