营改增特殊政策为建筑和房地产业“减压”

营改增全面推进，涉及1000多万纳税人。情况复杂又复杂。但最难的“骨头”是建筑和房地产。作为此次改革的重点和难点，这两个行业能否顺利“胜出”，关系到税制改革的成功和经济的平稳运行。

企业担心税率“跳跃式”，投入抵扣不够。减税并不容易

营改增后，建筑业和房地产业的营业税税率分别从3%和5%改为11%增值税率。税率变化如此之大，其对企业税负的影响引起了社会的广泛关注。

“我们计算过，实行11%的增值税税率后，企业的进项税额抵扣将达到72.7%，税负将等于原营业税的3%。目前公司的进项扣除约为60%，营改后我们的税负会增加。”4月初，湖北某建筑集团的财务经理在谈及营改增的时候很着急。

许多建筑公司也有类似的担忧。他们报道说，建筑行业的扣费主要来自建筑材料，如沙子、水泥、钢筋等。但由于砂石料由小企业或个体户提供，进项税发票难以取得。税率涨了这么多，如果没有足够的抵扣，税负可能会上升。有些企业甚至会问，为什么建筑业和房地产业都要适用11%的增值税税率。如果适用6%的税率，矛盾就不会那么突出了。

“这两个行业规模大，产业链长，税收高，可以容纳更多的就业岗位。营改增涉及两个行业近200万纳税人，这是改革的重点和难点。”国家税务总局商品服务税司副司长林峰表示，2015年两大行业营业税达到1.12万亿元，占营业税总收入的近60%，在国民经济中占据举足轻重的地位。必须全面考虑改革计划的设计，并做出谨慎的决定。

全面推进营改增的亮点之一就是将房地产纳入扣除范围。新增房地产中包含的增值税，各行业都可以抵扣，也是减税幅度最大的部分。建筑业和房地产业的税率为11%。对所有企业来说，厂房、写字楼、经营性店面，无论是买的还是租的，都可以扣除。比如企业购买1亿元房地产，可以抵税1100万元，减税力度相当大。

建筑业和房地产业是上下游，建筑业开具的销项税额发票是房地产业的进项税额发票，可以抵扣。如果建筑业实行6%的税率，那么房地产的可抵扣进项税额就会少，成本就会上升；如果房地产行业也实行6%的税率，那么其他企业的房地产抵扣就会变小，所有行业的减负都会打折扣。此外，建筑业和房地产业的原材料等许多投入都按17%征税，产品税税率也不能太低。

政策解决方案:“量体裁衣”的一些特殊安排，以缓解目前企业的压力

一般来说，一个企业能获得多少进项税发票，与企业自身的管理水平和规范运作有关。但从现实来看，由于上游企业规模小、分散、混乱，沙、石、土等物料往往很难取得增值税发票。没有足够的发票抵扣，两大行业很难适应税制转型。如何解决这个问题？

“考虑到建筑业和房地产业的重要性和特殊性，财税部门针对这两个行业的特点做出了一系列专门的政策安排，其内容和数量都是历次改革中最高的，以保证整个行业的税负只会有所减轻。”林峰介绍道。

对于建筑企业来说，大部分一般纳税人也可以选择简单的计税，包括已经开工的老项目、物资供应企业、承包商，基本涵盖了所有的建筑商业模式。选择简单征税后，这些企业的税负从3%下降到2.91%左右。同时，甲方被排除在施工企业计税依据之外，对于计税简单的一般分包项目，允许差额抵扣。这种政策安排既符合增值税的原则，又减轻了建筑企业的负担。

对于房地产企业，允许普通纳税人出售旧房地产项目、出售或租赁试点前取得的房地产，在保持原营业税基数不变的前提下，选择简单的计税方法，纳税人的税负由5%降至4.76%。给予房地产开发新项目差别税收政策。考虑到土地租赁占房地产开发成本的比重较大，对于房地产企业开发的新项目，计税依据允许扣除土地出让时支付的地价。

此外，税务机关对这两个行业的进项税发票采取了相应的征收管理措施。比如为了解决施工采购的砂石材料抵扣不足的问题，在建材市场和大型工程项目设立增值税专用发票，对小型砂石供应商和临时经营者开具专用发票。

密切跟踪:关注企业税负变化，帮助企业深入了解和利用营改增政策

随着一系列过渡性政策安排的颁布实施，企业对营改增有哪些新的看法和感受？

“对于营改增，企业最初是害怕和抵触的，甚至是焦虑的。现在是一块落地的石头，心里踏实多了。”山西省晋中市山西汇森房地产开发有限公司财务经理郝表示，房地产行业整体税负将呈下降趋势。根据公司2015年的营业收入，扣除进项税后，将比原营业税少缴税500万元。

山西省国家税务局局长胡军表示，目前，全省税务机关已经对房地产行业进行了实地调查，跟踪分析了房地产企业税负变化情况。特别是帮助房地产企业逐项分析自己的经营成本和期间费用，从而帮助企业了解和利用好营改增的政策。

“国家这次出台的政策很周到。简单来说，企业可以根据项目的实际情况，自主选择税率较低的计税方法。从2015年企业的收入和成本规模来看，我们的税负肯定会大幅下降。”浙江中南建设集团董事长吴建荣表示，在减轻税收负担的同时，还将“强制”企业不断规范经营行为，建立健全内部财务制度，这是企业自我净化、自我提升的重要契机。

“从制度设计的角度来看，实施建筑业和房地产业的改革，不仅有利于行业的长远发展，也有利于政策红利的各个方面。”华夏新供给经济研究所所长康佳表示，建筑劳务和房地产进入抵扣链，对下游企业的“降本”和房地产企业的“去库存”都具有积极意义，是供给侧结构改革的重要举措。

“以前有的施工企业只拿项目不做，层层分分包。营改增将迫使企业取得增值税专用发票进行投入，促进经营模式转变，细化专业分工。”康佳认为，针对劳改营改革过程中出现的一些新情况，有关部门应密切跟踪，加强研究，及时发现和解决问题。让更多企业享受改革红利。