营改增后房地产企业5月份必须开展的6件大事

5月1日，增值税正式在包括房地产和建筑企业在内的所有企业实施。

边肖与大家分享了五月份房地产企业必须完成的六项任务。五月份剩下的时间不多了。你可以根据公司的情况和当地税务机关的管理，积极开展必要的工作，为公司创造财务和税务管理价值。

事件一:旧项目销售简单计税方法的识别与备案

◆旧项目认定标准及其他部门、省旧项目认定标准

至于老项目的认定标准，笔者就不多说了。除了国家税务总局文件中提出的两个标准外，部分省份的国家税务局通过营改增的解决方案规定了更为实用的认定标准。

比如河北省规定，纳税人只要能提供2016年4月30日前实际开工建设的确凿证据，就可以根据老项目选择简单的计税方法。

请房地产了解项目区是否有类似政策出台，或者已经出台但未公开。在了解的基础上，积极申请老项目认定。

比如:20160430河北省国家税务局关于营改增相关政策问题的回答(二)；关于无工程合同或合同约定开工日期不明确的开发项目是否可以选择简单的计税方法(24)。

对于一些开发项目，由于特殊原因未签订项目合同，或者项目合同中约定的合同开工日期不明确，但确实在2016年4月30日前开工。根据实质重于形式的原则，纳税人只要能在2016年4月30日前提供实际建设的确凿证明，就可以根据旧项目选择简单的计税方法。

◆判断老项目是采用一般计税法还是简单计税法，税后利润更大

至于老项目的税后利润是采用一般计税法还是简单计税法更好，房地产企业需要对项目收入、土地成本、政府费用、建设服务成本、甲方提供的材料、可抵扣成本等综合因素进行估算，计算土地增值税。同时，还应考虑可抵扣费用、不可抵扣费用、利息等因素，综合考虑企业所得税，以整体税后利润最大化为判断标准。

这就要求企业有一个好的管理系统来提供相对准确的决策数据，同时需要一个好的信息模型来实时动态计算税后净利润，这是一项计算内容和工作量都很大的工作。

◆旧项目简易方法的记录处理

如果确定需要办理旧项目，采用简易计税方法的，企业在申请一般纳税人时，必须在5月31日前申请简易计税方法备案确认。