非房企营改增前后土地增值税如何处理？

根据《土地增值税条例》及其实施细则的规定，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，是土地增值税的纳税人，应当按照规定缴纳土地增值税；以房地产转让收入，包括总价及相关经济收入为收入；以取得房屋的成本和销售过程中缴纳的税款为抵扣；从收入中扣除扣除扣除额后，采用四级超额累进税率，增值额乘以相应税率减去扣除项目乘以快速扣除率的差额即为应纳税额。

结合实践中纳税人获取住房的一般渠道，本文中所谓的“改前房”仅指纳税人在2016年4月30日前取得的住房。另外，考虑到增值税与土地税加税结合业务的多样性和复杂性，以下特意将纳税人设定为一般纳税人，交易金额含税，增值税计税方式简单征收。

例:A公司是原营业税纳税人。改革阵营之后，是[/s2/】一般纳税人[/s2/】。其组织机构位于青海省西宁市。2013年2月1日，甲公司向乙公司(位于西宁市)购买了一套房产，并取得了相关发票；成交价1000万元，契税1000 * 5% = 30万元，已办理过户手续。

营改增前甲公司出售土地的增税处理:

假设甲公司于2016年3月1日将该房产以人民币1500万元的价格出售给丙公司，并出具了发票:

应交营业税= (1500-1000) * 5% = 25万元；

城市维护建设税= 25 * 7% = 1.75万元；

教育附加费= 25 * 3% = 7500元；

印花税= 1500 * 0.0005 = 7500元；

土壤增税处理:

收入= 1500万元；

扣款金额= 1000(1+3 * 5%)+30+25+1.75+0.75+0.75 = 1208.25万元；

注意上述公式的第一项:根据财税[2006]21号文第二条规定，旧房旧房转让，如果能提供购房发票，则每年可按发票载明的金额从购买年度到转让年度计算购房原价5%。每年指12个月为一年，超过一年但不足12个月但超过六个月的可视为一年。契税(有完税证明)也可以抵扣(但不能作为附加抵扣的基数)。

增值率=(1500-1208.25)/1208.25 = 24.12%；

因土增税= 291.75 * 30%-1208.25 * 0 = 87.53万元

营改增后甲公司出售土地的增税处理:

财税[2016]36号《营业税改征增值税试点规定》附件2第一条第八款，国家税务总局2016年第14号公告，《国家税务总局关于发布〈纳税人转让房地产增值税暂行管理办法〉的公告》，第三条。普通纳税人出售2016年4月30日前获得的房地产(不含自建)，可选择适用简易计税方法。销售金额为取得的总价和额外费用减去该房地产原购买价格或取得该房地产时的价格后的余额，按照5%的征收率计算应纳税额。财税[2016]36号附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第三十五条。简单计税方法的销售额不包括其应纳税额。如果纳税人采用销售额和应纳税额相结合的定价方法，则按照以下公式计算销售额:

销售额=含税销售额÷(1+征收率)

假设甲公司于2016年5月10日以含税人民币1500万元的价格将该房产出售给丙公司，并选择按照简单征收方式缴纳增值税并开具发票。

取得房屋时的契税如上

卖房时:

应交增值税=(1500-1000)/(1+5%)* 5% = 23.81万元。

城市维护建设税= 23.81 * 7% = 1.67万元；

教育附加费= 23.81 * 3% = 7100元；

印花税= 1500 * 0.0005 = 7500元；

土壤增税处理:

收入新规定:《财政部国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税和个人所得税计税依据的通知》(财税〔2016〕43号)第三条，土地增值税纳税人转让房地产所得为不含增值税的收入。财税[2016]36号附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第三十五条，简易计税方法的销售额不包括其应纳税额。因此，在上述计算中，A公司根据简单征收计算的增值税是A公司应缴纳的增值税，应作为土地增加收入金额从收入中扣除。实际缴纳的城市维护建设税和教育费附加作为扣除项目，纳入扣税项目。

收入= 1500-23.81 = 1476.19万元；

扣款金额= 1000(1+3 * 5%)+30+1.67+0.71+0.75 = 1183.13万元；

增值率=(1476.19-1183.13)/1183.13 = 24.77%；

因土增税= 293.06 * 30%-1183.13 * 0 = 87.92万元

假设甲公司9月份销售，根据上述规定，

扣款金额= 1000(1+4 * 5%)+30+1.67+0.71+0.75 = 1233.13万元；

增值率=(1476.19-1233.13)/1233.13 = 19.71%；

因土增税= 243.06 * 30%-1233.13 * 0 = 729，200元

综上所述，如果纳税人在“换房”过渡期选择单纯征收，在同等交易条件下，增值税的税负会比原营业税轻很多。如果你了解了加税和抵扣的规定，单纯从土壤的增税上考虑交易时间的相应延迟，你也会在土壤的增税上省下一笔合理的税；此外，土地增值税作为A公司的一项合理支出，也可以从企业所得税中扣除，A公司可以根据自身的整体情况做相应的统筹。