房地产融资模式与风险防范

地产行业是与金融行业结合最紧密的行业之一，所以我们操作地产项目必须先掌握地产项目的融资知识，才能充分的利用资金优势做好工作。以下是我工作中的一些收获和心得体会。

目录

一、房地产企业融资的意义

二、房地产金融的基本概念

三、房地产企业的基本融资方式和渠道

四、房地产融资风险控制

一、房地产企业融资的意义

（一）、房地产行业属于资金密集型产业

在实际项目的运作过程中，资金显的尤为重要，尤其是在目前针对地产行业的国家土地和银行信贷的调控政策双重压力下，资金已经成为核心因素，资金是地产企业生存、发展的一个最重要条件与推动力。与此同时房地产行业作为典型的周期性行业，对市场、政策的依赖性也非常大。特别是近年来针对地产行业的一系列调控政策和银行信贷资金对房地产企业的金融政策越来越紧。面对巨大的资金压力房地产行业能否健康发展，能否有效而合法地筹集和融通到大量的资金就显得更为重要。一个企业的资金链条将是决定未来成败的关键。

（二）、资金是企业经营运转的“血液”

尤其在地产企业中，时时刻刻都需要资金及正常的现金流，项目前期阶段的土地款支付、配套费支付、设计研发费用支付以及后期阶段的工程款支付、销售费用的支付等等都要求我们必须要有一个正常的现金流。尤其是项目的前期阶段在还没有回款的阶段正是地产企业最困难的阶段，所以地产项目的融资很重要。

（三）、房地产行业的“危”与“机”

机遇——城市化进程描绘行业未来10年广阔前景。

危机——目前，“调控”“限购”“限价”等带有明显政府干预行为的政策层出不穷。

危机中的机遇——市场有危必有机，如何规避风险、抓住机遇是大家都在想的问题。正当中小型开发企业断臂求生，卖股权、少拿地、缓建房，却还不知能坚持多久的时候，大型房企已经开始逆势掀起并购潮，不断吸纳优质项目。是卖地求“融”？还是刮“股”疗毒？如何在房地产市场占据一席之地？最后还是印证了行业的真理——现金为王。

二、房地产金融的基本概念

（一）、房地产金融

是指一切与房地产活动有关的金融活动都称为房地产金融。房地产金融的具体表现形式，银行对房地产发行债券；成立住房储蓄机构；安排房地产企业和基金上市；成立按揭类的证劵公司；抵押贷款证券化等。

房地产金融的含义就是房地产资金的融通。

(二）、房地产融资

房地产融资是房地产金融的重要组成部分，是指发生在房地产经济活动中的，通过各种方式、方法及工具为房地产及相关部门融通资金的金融行为。广义的房地产融资是指筹集、融通和结算资金所有的金融行为；狭义的房地产融资专指资金融通行为 。

房地产项目融资的目的、种类、途径多种多样，但是，简单、直接、明了的描述就是两个字：找钱。

房地产开发是一种资本、技术、管理密集型的投资行为，开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的，如果不借助于各种融资手段，我们将寸步难行。同时，融资渠道做为开发环节的第一步，一直以来便是地产企业的瓶颈，需要金融业和健全的资金市场做为后盾。然而针对地产开发的不同项目、不同环节或不同的操作团队有着不同的风险和融资需求，因此必须对房地产的融资途径进行分析，确定最优的融资结构，采取最适合的融资渠道。

房地产企业融资从性质上划分主要有债权融资和股权融资两大类，具体分15种融资方式。

债权融资是指企业通过借钱的方式进行融资，债权融资所获得的资金，企业首先要承担资金的利息，另外在借款到期后要向债权人偿还资金的本金。

股权融资是指企业的股东愿意让出部分企业所有权，通过企业增资的方式引进新的股东融资方式。股权融资所获得的资金，企业无须还本付息，但新股东将与老股东同样分享企业的赢利与增长。股权融资的特点决定了其用途的广泛性，既可以充实企业的营运资金，也可以用于企业的投资活动。

三、房地产企业的基本融资方式和渠道

1、自有资金

开发商利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础。例如关联公司借款，以此来支持项目开发。通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用；必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。121号文件规定，自有资金比例必须超过30%。全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。

2、预收房款

预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家；而对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热情。121号文件规定，商品房必须在“主体封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款，而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收房款。房地产项目从开工建设，办得“五证”，到“主体封顶”平均需要1年左右时间，这段时间正是资金最为短缺的时间，预收房款的不足，会使自有资金压力更大，项目开发难以为继。

3、建设单位垫资

一种是由建筑商提供部分工程材料；一种是事先约定按工程进度分期支付工程款。不过对于大的地产项目，它解决的资金有限，而且也只是缓解，不能解决根本问题。并且从2004年起国家大力清欠农民工工资，继而引发大力清欠工程款，使得地产开发商利用建设单位垫资筹集到的资金会更有限。

还有一种方式为让施工单位融资，地产承担相应融资成本来解决地产的资金问题。

4、银行贷款

在我国，房地产项目的开发对银行贷款具有高度的依赖性，一直以来银行贷款都是房地产开发企业主要的融资途径。据保守估计，房地产开发资金中约有50%以上来源于银行贷款，如果再算上施工企业垫资、延迟供应商材料付款等，至少应有70%。而近年来，国家出台的一系列房地产宏观调控政策主要是针对银行信贷方面，:房地产企业资金链的骤然紧绷主要也是由于银根紧缩。银行之所以肯贷款，也是再三考虑了房地产公司的品牌、项目进展以及未来收益，最终有限度地给予放贷。当前形势下，银行信贷，对于我国的房地产企业而言，依旧是首选，它便捷，实际经济成本较低，财务杠杆作用大。但由于银行贷款门槛较高和审批手续等原因，面对资金瓶颈，开发商需要开拓新的融资渠道。

开发贷款条件：4+3+2

5、房地产信托融资

现阶段信托产品主要有两种模式：一种是信托投资公司直接对房地产项目投资，另一种模式是债权融资。相对银行贷款而言房地产信托计划的融资具有募集资金灵活方便、审批速度快、及资金利率可灵活调整等优势。但是劣势是信托融资的成本一般偏高。但是信托由分单一信托和集合信托两种，集合信托成本要稍高于单一信托。信托的放款条件也要求432但其他条件要比银行贷款宽松，比如对抵押物的要求、对还款来源的要求等。

6、上市融资

上市融资包括国内上市融资和海外上市融资两种方式。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用没有固定的还款期限,因此对于一些规模较大的开发项目尤其是商业地产开发具有很大的优势。商业地产的开发要求资金规模较大投资期限较长上市可以为其提供稳定的资金流保证开发期间的资金需求。从企业规模上看由于上市的门槛比较高,能够利用其融资的多为规模大、信誉好的大型房地产企业一些急于扩充规模和资金实力的有发展潜力的中型企业还可以考虑买:(借)壳上市进行融资，从而达到增发和配股的要求，实现从证券市场融资的目的。

7、售后回买

售后回买指开发商将自己所开发的物业，出售或典当给贷款机构，以获得大量现金，:用于再投资；同时，在今后较长一段时间内以类似分期还贷形式，再将该项物业赎回。这里所称的贷款机构可以是银行、投资公司、财务公司、信托公司等金融机构，也可以是资金雄厚的实业公司。售后回买不仅使开发商可以获得高比例的融资，用于连续开发其他项目，还绕过了国家不允许一般性公司之间相互拆借资金的政策禁令，在赎回物业后还能得到产权，:再次销售。这种融资方式特别适合那些因为手中大量持有长时间内难以销售出去的存量房产而使资金周转不畅的项目，对于盘活资产、启动再投资有着极其重要的作用。但在售后回买过程中会发生两次交易税费，还要付给贷款机构一笔不小的销售价差，以作贷款利息，因而资金成本相对较高，在操作前要缜密分析经济可行性。

8、售后回租

指开发商将自己开发的物业出售以后，再租回来自营或委托他人经营。在售后回租过程中，拥有某项物业的开发商可获利二次：他先出让了该物业的所有权，使开发资金即时变现回笼，以达到减少资金占用和获得销售利润的目的；同时，又保留了对该物业的使用权，以在今后的租赁中长期获得经营收益。:整个操作的关键在于后期的经营能否兑现售时承诺的投资回报，也就是经营能否达到预先计划的盈利水平，为此在销售之前必须有客观细致、切实可行的经营计划，有值得信赖的委托经营机构。这种方式特别适合我公司商业集团开发的为商用建筑的房地产企业融资，如酒店、商场等。

9、联合开发

联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种融资方式。这种方式特别适用于大型商业项目的开发，能够有效降低投资风险实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。地产商和经营商实现联盟合作、统筹协调使双方获得稳定的现金流，有效地控制经营风险。目前我国对开发商取得贷款的条件有明确规定即房地产开发固定资产投资项目的自有资本金必须在:35%及以上。因此对于中型开发企业来说选择联合开发这种方式可以在取得银行贷款有困难的情况下获得融资保障避免资金链条断裂。多数商业地产开发商是从住宅开发转过来的对商业特性和商业规律的把握存在着偏差套用住宅开发的模式开发不能将地产商、投资商、经营者、物业管理者有机地结合起来这就会带来巨大的投资风险。联合开发可以实现各开发环节的整合和重新定位并且地产商与经营商强强联合可以通过品牌组合产生经营优势。开发商和经营商的品牌效应能有效提升商业地产的租售状况使其在吸引客流、营造商业气氛上得到保证。

企业合作融资案例：

在企业合作上面，万科经验丰富，不断通过与其他企业合作的方式，快速进入各地市场。2022年11月，万科五矿联合体中标海淀区西北旺两地块，地价分别为37.44亿元人民币和14.83亿元人民币，平均楼面价接近2万元/平方米。12月，万科与京投子公司斥资9.21亿元，竞得北京市房山区长阳镇水碾屯村改造一期3项目用地。9月，万科和住总联合体两次在回龙观拿地，斥资共计33.9亿元。

10、海外融资

海外房产基金的进入对中国房地产业的发展是有益的。一方面可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖，有助于房地产市场的持续发展；另一方面，融资方式的多样化，也可以起到分散金融系统风险的作用。但由于目前我国尚未颁布房地产投资基金的法律法规，海外地产基金在中国投资还存在诸多风险，国外房地产投资基金对开发项目的本身要求很高，投入项目后在运作过程中要求规范而透明，而国内一些房产企业运作不规范，所以海外房产基金在中国的发展还存在着一些障碍。

11、债券融资

由于地产项目具有资金量大、风险高以及流动性差等特点再加上我国的企业债券市场运作机制不是十分完善,屡屡出现企业债券无法按期偿还的案例,因此国家对房地产债券的发行始终控制得比较严格。监管部门为规范债券市场,采取了严格债券审批程序、尤其是严控房地产项目债券审批的措施。诸如此类的约束使得我国房地产发债融资的门槛较高而不易进入且发行成本较高对于一些民营企业来说是可望而不可及的融资方式。

12、私募基金融资

私募股权基金指以非公开方式向有风险辨别和承受能力的合格投资者-机构或个人募集资金，由专门的基金管理机构管理股权基金资产，主要采取对企业进行股权或其他类股权工具投资并提供管理及其他增值服务的企业。往往采取非公开募集的形式。房地产企业通过与私募基金合作，获得发展项目的资金，成为自筹资金的重要来源之一。

13、项目股权出让融资

指企业将自身拥有的项目全部股权或者部分出让给其他公司，以此获得项目继续投资或公司生存所需的资金。以出售项目股权来换取资金的融资方式，对于大多数的房地产企业来说都具有实践意义，尤其是对资金饥渴、债券关系简单的中小房地产企业。2011年，佳兆业集团以6.72亿元收购深圳科拓建筑旗下的浙江伍丰置业有限公司100%股权；万科以31亿元收购广州原新光城市花园项目100%股权。

不过， 对于一般持续经营性的公司，不到万不得已，公司的所有者不会选择此种方式

14、项目股权融资

是目前地产公司拿地最好的一种融资手段，可以直接解决项目拿地资金问题，但是前提是必须有一部分的自有资金。

15、组合融资

介乎股权与债权之间的信托产品，在房地产领域，组合夹层融资常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股。常常是对不同债权和股权的组合。

在我国房地产融资市场，夹层融资作为房地产信托的一个变种，具有很强的可操作性。最直接的原因是，夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全，自有资金超过35%，同时具备二级以上开发资质的政策。与REITS相比，夹层融资更能解决“四证”齐全之前燃眉之急的融资问题。

四、房地产融资风险控制

A、房地产融资的七类风险

（一）、贷款前的风险

1、金融机构的风险：金融机构不能按照约定发放贷款，比如国家政策变化、银行信贷规模收紧等风险。所以一定要有备选的第二方案。

2、中介机构风险。项目融资有关参与方不能履行协定责任和义务而出现的风险。所以我们在融资办理过程中一定要非常关心各参与方的可靠性、专业能力和信用。在融资到位前要严格控制相关费用的支付。

(二)、贷款后的风险

3、贷款后最大的风险就是不能按期偿付本金和利息的风险， 所以各公司在融资前一定要考虑好还款来源以及可行性的分析，针对到期贷款必须有至少两套还贷方案并严格落实执行。

4、工期风险：项目无法完工、延期完工或者完工后无法达到预期目的而带来的风险。如：利息支出增加、贷款偿还期限延长和市场机会的错过。

5、市场风险：不能按计划维持市场销量，以及市场需求量与市场价格波动所带来的风险。主要有价格风险、竞争风险和需求风险，这三种风险之间相互联系，相互影响。

6、金融风险：项目融资存续期间的利率风险和汇率风险。尤其是涉及到境内和境外联合的贷款，比如外保内贷、内保外贷等。公司难以控制金融市场上可能出现的变化，如汇率波动、利率上涨、通货膨胀、国际贸易政策的趋向等，这些因素会引发项目的金融风险。

7、合同违约风险：主要是融资合同签订后一些约定条款在后续的执行过程中要有跟踪落实人员，预防违约，比如财务指标的约束条款、按销售进度分期还款的条款、按揭和销售回款的及时回笼条款等。

B.房地产融资风险控制

(一)、建立融资目标控制体系

1.融资成本目标;

2.融资过程费用预算目标;

3.融资工作进度目标。

4.融资目标定期考核。

(二)、融资工作流程控制

1.各部门职责分工与交叉;

2.各部门的工作规范。

(三)融资团队行为控制

权力、义务、责任制度与激励办法。

C.融资风险管理

(一)建立融资风险评估机制和预警体系

定期对企业融资情况进行诊断与评估，及时发现产生融资风险的问题。

1.建立融资信息平台搜集和整理相关数据指标和信息;

2.对这些指标或信息进行合理取值，建立“红线”、“黄线”、“绿线”，或者称为警戒线。

3.建立信息传递机制，以便危机出现时，能够保障信息的畅通。

4.研究制定 融资风险处理预案

(二)建立融资后台检查管理机构

1.组织落实专业人员;

2.财务安排;

3.组织外部专家及融资服务机构关系。

(三)预案的采取和危机的化解

根据不同的危机类别，采取不同的处理预案，及时化解风险，把损失和危害控制在最小范围。