商业区位研究

　　(一)宏观商业区位研究

　　国家层面的商业区位研究的动力之一是零售业正变成一个全球性产业，必须按照全球化市场规则进行变革和重新定位。一般来说，宏观商业布局考虑一般区位原则进行综合分析，注重选择人口密度高和经济增长快的地区。通常倾向于在熟悉的城市发展，但熟悉的城市并不一定是最好的选择．必须考虑很多影响商业区位和市场的因素，包括人口、职业、经济、竞争、供给、规章制度和国际市场等特征(John et a1．，1993)。可根据研究需要．分别从国家、区域和城市的层面考虑这些区位因素．但是侧重点和权重各有不同。

　　处在不同社会背景和经济发展阶段的国家和城市．在商业国际化进程中的地位和期盼并不一样 发达国家觊觎发展中国家的市场，发展中国家在面临着自身商业结构调整的同时，还必须对付发达国家零售巨头的激烈竞争。如在爱尔兰，英国连锁店纷纷进入都柏林的零售业领域和这个城市最新的大型购物中心．都柏林传统百货公司已采取延长营业时间、增加停车场、提高商品和服务的质量等措施集中力量建设城市中心区的零售业(Mary，Edmund，2001)以应对竞争。

　　(二)中观商业区位研究

　　理论上，城市商业布局与商业中心选择多用中心地模式。但在确定的城市内找出最理想的场所并不容易，需要收集尽可能多的材料，进行详尽的分析以便作出正确判断。城市商业区位主要影响因素包括人口特征和增长、消费者购买力、竞争、经济态势、社区情况、自然条件、社会心理障碍和地方法律等(John et a1．，1993)。

　　对潜在的商业区位的商圈分析可以考察目标市场是否足够支撑这些商业。商圈的区位决定因素包括商店类型、商店规模、竞争对手的区位、通勤时间、与居民的距离和服务人口、自然障碍以及服务专门化水平。测定商圈的模型有雷利零售重力模型(Relly，S Law of Retail Gavitation)和哈夫模型(Huf,s Model of Trade Area Attraction．)。前者虽然存在一定局限，但仍是一种较有效的确定零售范围的模型，后者包含更多变量，可以计算在距离固定的区位范围内．可能光顾某个商店的顾客数。其他商圈研究常用的方法还包括汽车牌照分析、市场调查(包括个人访谈、邮件和电话)和顾客跟踪分析等(George et a1．，1994)。不同方法的综合运用，可增加商圈分析的准确性。

　　(三)微观商业区位研究

　　微观店铺区位选址在城市商业区位和商圈范围确定之后进行，理想目标是空间垄断。影响店铺选择的区位因素包括：拦截性，指选择居住区和传统商业区之间的交通要道，即要避开传统商业区竞争．又要比较接近客源地；可达性，包括消费者便于获取的交通设施，以便顺利到达，以及店铺周围易获取的停车设施；步行交通，避开步行障碍，如交叉路口、货车穿行的狭窄通道；兼容性，一些商店的成功运作在于和另一些商店分享顾客，如时尚服装店和鞋店、珠宝店、美发店集聚在一起，可以达到顾客共享的效果；购物地区的消费形象及地区历史商业状况和外来消费情况(John eta1．，1993)。这些因素中，可达性尤其重要。商家可以通过拥有大型停车场来增加商业区的吸引力。停车场的就近与否以及设施可进入性如何对商业发展影响巨大。为此，出现了预测商业和停车点布局的统计模型适宜零售店的区位必须是前述的自然和社会特征的最佳组合，但最能决定零售区位、最能决定这些因素能否达到整体最优的力量是地方政府，因为直接决定零售区位的政策是由地方政府制定的。地方政府有权决定土地的调配、财产的再分配、建筑物的类型和结构及其使用密度和空间间距，还可通过提供停车场地和土地来鼓励重新开发老的商业地区。政府一般采取脱胎于土地利用规划的区位限制因素、价格政策、商业结构、效率和消费者保护等五种公共干预类型，后四个因素间接影响零售区位(Dawson，1980)。

　　(四)店铺内部商业区位研究

　　商场内部商业设施、商品摆放和商品分类的区位研究近期受到学者的重视。商品分类不仅能在满足消费者需求方面扮演重要的角色．而且影响购物者的购买需求和偏好．同时．消费者购买习惯也影响商业区位的决定。零售商还可通过调整商品的陈列方式．作为显示个性的方式提高商品被购买的可能性(Itamar．1999)。

　　K．Campo等人集合并拓展以往的市场地理学研究．提出一个商场特性对产品分类和商场功能的影响的研究框架．并以此为基础建立一个便于灵活处理的评估区位影响因素的程序．并为不同区位层面推导出最佳空间配置规则。商家在配置商场空间时．应顺应基于区位的不同分类吸引因素，诊断商场空间分配是否适当，引导零售业整体效益的增长(K．Campo et a1．2000)。Pierre Desmet等人提出评估货架弹性空间经验式，表明商业空间弹性随着购买这种产品的刺激的增加而增加，而不依赖于商店的类型。与产品分类相对的空间弹性评估的变动范围的直接结果是在持续的空间弹性基础上提出空间分配规则(Piere，Valerie，1998)。这些研究可使商家根据消费者购买习惯进行商品分类，也便于消费者进行价格、质量比较。